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借りたい物件が見つかったら

 

気に入った物件が見つかったら、入居申込書等の記入します。

 

その際地域によっては、申込金(手付金・予約金)を払う場合があります。

 

申込金は「借りる」という意思表示の為に支払うお金であり、そのお金は契約金の一部に充てられるのが一般的です。

 

また、キャンセルした場合申込金が返金されるか、確認する必要があります。

 

ただ、申込金が必要な場合と、必要でない場合があります。

 

申込金は家賃の約1ヵ月分が一般的です。

 

申込金を預けた際は、必ず領収書(預かり証)を受け取りましょう。

 

そのときに必要な契約書類や今後のスケジュールについての確認をします。

 

特に契約の内容又は、オーナーや仲介不動産会社によって必要な書類が変わってきますから、事前に確認しておきます。

 

更に、申し込みから引越まで色々と不動産屋さんと連絡をとる機会がありますから、不動産会社の営業時間・定休日・担当者の休みを確認しておく事をお勧めします。

入居の申し込み

 

いろろな物件を見た結果、気に入った物件が見つかったら、さっそく入居の意思を伝え、入居申し込みを行いましょう。
 

 

一般的に入居申込書には、下記の事項を記入します。

1) 現在の住所・氏名  

    

2) 学校・勤務先・年収

 

3) 保証人の住所・氏名・続柄  

 

4) 保証人の勤務先・年収

 

これらを記載し提出して、家主の入居審査を受ける事になります。

 

この際、入居の意志を示すため「預り金(申込金・申込証拠金)」を預けることがあります。

 

そして、家主の承諾が得られればいよいよ契約です。

 

契約に必要なもの

 

① 入居者の住民票 

 

② 入居者の現在の住所(引越し前の住所)を証明するために必要とります。

 

住民登録をしてある市区町村役場またはその派出所で交付してもらえるので、契約日の数日前までには準備しておきましょう。 

 


③ 入居者の収入を証明できる書類  

源泉徴収票か住民税課税・納税証明書、または確定申告の写 しなどです。

それらが用意できないときは毎月の給与明細書でも可能な場合がありますが、賃貸人次第です。

入居者が学生の場合は、保護者の収入を証明できる書類が必要です。 

入居前にチェックすること

 

賃貸人として、賃借人の入居審査のときに、注意しておくべき事項。
 

 

1.賃借人について

 

① 本人確認の為、賃借人実印を賃貸借契約書に押印してもらい、印鑑証明書をもらう
 

 ② 賃借人の源泉徴収票または給与支払い明細書

 自営業者の場合は確定申告書のコピー

 

③ 世帯人がわかるよう、世帯全員が入った住民票
  

④ 勤務先、勤務年数の確認
 
 


2. 連帯保証人について

 

① 連帯保証人の実印を賃貸借契約書に押印してもらい、印鑑証明書を提出

 

②  連帯保証人の源泉徴収票または給与支払い明細書

 自営業者の場合は確定申告書のコピー

 

住民票(本籍が入ったもの)

  

④ 連帯保証人の勤務先、勤務年数の確認

賃貸借契約書

 

マンション・アパート等の賃貸契約書作成上のポイント

 

① 契約書で、物件の状況、契約期間、賃料を明記します。

 

② 賃料の改定がある場合は、その理由を具体的に記載します。

 

③ 保証金、礼金、共益費等、明確に説明し、特に保証金については退去時の扱いを明らかにします。

 

④ 賃貸契約中、借主が禁止・制限される行為の範囲を具体的に明記します。
 

⑤ 貸主は賃貸住宅の必要な修繕をする義務があることを明らかにします。

 

⑥ 借主の修繕義務は、故意・過失の場合にのみ生じることを明記します。

 

最近は明渡し時に貸主・借主間で紛争になる傾向ですから、契約時に現況回復義務について明記します。


但し、通常の使用に伴う損耗については基本的に発生しません。

 
また、貸主は原則として、借人の承諾を得なければ賃借物件に立ち入れないことを明確にします。(緊急の場合は除きます)

 

特約条項は、どうしても記載しておきたいことを明記します。

賃貸借契約書の作成

 


賃貸借契約に必要な書類を準備して契約書を作成します。

 

契約内容に必ず目を通します。

 

特に、特約事項や禁止事項等は慎重に確認します。

 

と言っても、契約書を初めて読む人は、法律用語が各条項にあちこれ記載されていますので、理解しにくい場合があります。

 

そういった場合は、知ったかぶりや、そのまま放置をせず、不動産屋さんに聞きましょう。

 

普通の人は、そういった文章を理解できなくても一般的です。

 

それより、理解せずに署名・捺印してしまい、後で「分からなかった」、「知らなかっ

た」では、契約を取り消すことが難しくなったり、余計な経費がかかることがあります。

 

 

一般的に契約時に必要な書類は以下の通りです。

 

① 賃貸借契約書

 

② 契約者の収入証明書

 

③ 入居者の住民票

 

④ 連帯保証人の印鑑証明書

 

④ 連帯保証人引受承諾書 

 

⑤ 連帯保証人の身分証明書(運転免許証、又はパスポートのコピー)
 
      

これらの書類は、契約日までに必要な書類を揃えておきましょう。

 

特に連帯保証人が遠隔地に住んでいる場合は、直前になって書類が届かない為に契約ができなくならないように、、早めの準備が必要です。

 

但し、オーナや仲介不動産会社によっては契約時の提出できなくても、後日渡してもOKの場合がありますから、契約前に確認をしてください。

 

また、火災保険も契約時に必ず加入しておく必要があります。

連帯保証人とは

 


マンションやアパートの賃貸借契約には、連帯保証人が必要です。

 

保証人は親や親族に頼む人が多いですが、必ずしも血縁関係が必要というわけではなく、要は何かあった時に借り主に代わって賃料を支払う能力があればよいので、友人や上司、同僚でも本人の同意があればOKということが多いです。

 

ただし、これは賃主によって異なるので、事前確認する必要があります。

 

保証人の保証書とは、保証人が入居者の身元と、万一の場合の損害賠償などの連帯責任を約束する文章のことをいいます。

  

一般的に、「連帯保証書」や「連帯保証契約書」とも呼ばれます。

  

記入は必ず保証人本人にしてもらい、印鑑証明を受けた実印を押印してもらいましょう。

  

印鑑証明書とは、契約書や保証書に押された印鑑が、保証人の住居する市区町村役場に登録されている印鑑(実印)であることを証明する書類です。

 

市区町村役場またはその出張所で交付されるので、保証人に証明書を用意してもらいましょう。

 

そして、入居者予定者の印鑑  保証人の収入を証明できる書類 の準備します。

この場合も、学生以外は印鑑証明の実印(市区町村役場に登録した印鑑)が必要です。

 

実印は、契約書の押印に必要なので、契約の当日には忘れずに持って行きましょう。

 

尚、実印は絶対必要ではありませんが、賃貸借契約は大切な契約ですから、できれば事前に用意しておくほうが良いでしょう。

  

また、賃貸人から実印を持参するような指示がありますので、分からない場合は、必要かどうか事前に確認してください。

  

もし、実印でなくてもよい場合は、銀行口座の登録印感などでもOKですが、できるだけ三文判は使わないようにしましょう。

入居審査とは

 

 

 

入居審査は、入居申込書、提出書類等をベ-スに大家さん、仲介不動産会社、家賃集金会社等に判断してもらいます。

 

ですから、申込書に記入漏れ等があれば審査を開始することが出来ない場合があります。

 

最近は、事前に不動産業者がオーナーに審査確認するケースが多いです。

 

審査で一番重要なのが、賃借人の家賃支払い能力です。

 

これは賃借人の給与明細書(所得証明書)を基に判断されます。

 

賃借人が学生の場合は、両親の所得明細が必要です。

 

また、連帯保証人の審査が重要になりますので、連帯保証人は必要不可欠です。

 

しかし、昨今の不況から、親族を連帯保証人として立てても、支払能力が無いケースが増加してます。

 

このようなケースでは保証会社(保証人代行会社)も連帯保証として、入れる必要が出てきます。

 

 
審査の結果、問題の無い場合は、契約日・入居可能日・保証金・礼金等の詳細・連帯保証人の立会いの有無、契約時に必要な書類等を確認します。

正当な理由による契約・更新の拒絶

 

借地借家法では賃借人を保護するため、賃貸借契約の存続期間満了時において、賃借人が更新を望む場合は、賃貸人に正当な事由がないと更新を拒絶することができません。

 

ですから、賃貸人の一方的な都合で賃借人に立ち退いてもらうことはできません。

また、あらかじめ「更新しない」特約を設けても有効にはなりません。

 

したがって、賃貸人としては、借地契約、借家契約を新規に結ぶ場合はこの点を十分承知しておく必要があります。

 

賃貸人から更新を拒絶するためには正当事由が認められることが必要です。

 

要するに、賃貸人側の事情が賃借人側の事情よりも優ると認定された場合は、賃借人を退去させることができます。

 

 

正当理由の有無を判断する要素

 

1. 賃貸人および賃借人の双方がその土地、建物を必要とする事情

 

2. 借地、借家に関する賃貸人・賃借人のこれまでの径緯

 

3. 借地・借家の利用状況

 

4. 土地建物の明渡しを条件として提供する立退料等財産上の給付

正当な理由による賃貸借契約の終了

 

賃貸借契約が終了するには賃貸人側に正当事由が必要ですが、正当事由とはどのようなものでしょうか?

 

賃貸借契約の終了には、


① 賃貸人(オーナー)は、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対して契約を更新しない旨の通知を行う必要があり

     かつ

② その更新拒絶に「正当な事由」がなければなりません。

 

正当な事由があるかどうかは、

 

賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情

 

建物の賃貸借に関する従前の経過

 

建物の利用状況

 

貸主からの立退料の申出の有無、その額などを考慮して、最終的には裁判所が決定します。

 

しかし、借りている側である、一般的に賃借人を保護する要素が高いので、単に賃貸人の子供が住むといった理由や、既に自宅がある賃貸人が住む為といった理由では解約はできません。

家賃・地代を増額できる場合

 


借地借家法では賃貸人が賃料の増額を請求できる場合を以下に限定しています。

 

① 当該土地建物に対する公租公課の増加

 

② 当該土地建物の価格の上昇

 

③ その他の経済事情の変動(急激な物価の上昇など)

 

④ 近傍類似の土地、近傍同種の建物の賃料と比較して不相当

 

増額できる可能生が一番高いのが、④の周辺地域の賃貸料と比べて安いことです。

ですから、賃料増額したい場合は近辺の相場を調べる必要があります。

 

しかし、不況のこの時期で賃料増額は賃借人が退去する可能性もあるので、増額も考えものです。

賃料不払いによる契約解除

 

売買契約のような商取引契約の場合、債務者が1回でも支払い義務を怠れば債務不履行となり、債権者は一定の要件のもとに契約を解除することができます。

 

しかし、賃貸借契約は継続して存在する契約で、当事者間の信頼関係により維持されていることから、1回程度の賃料の不払いが直ちに契約解除の原因となるわけではありません。

  

それは悪意で不払いしたのか、単に支払を忘れている場合もあるからです。

 

ただし賃料の不払いが反復あったりすると忘れていたという理由は成立せず、契約解除の原因には至らなくても、更新拒絶の正当事由となることがあります。

 

何回滞納があったら賃貸人から契約を解除することができるかということは言えませんが、賃貸人・賃借人間の信頼関係が崩れるに至った時点で、契約解除の理由になります。

 

過去の判例では、不払い回数だけではなく、不払いの額、不払いに対する当事者の態度等が判断要素となっています。

 

契約を解除するには、まず一定の期日までに滞納している賃料を支払うように催告することが必要です。

 

契約解除は、賃借人への契約解除の通告が必要となります。

 

この通告は後日裁判で争われることに備えて、配達証明付内容証明郵便で出すことが良いでしょう。

現状回復費用請求

 

賃貸人が賃借人に請求できる原状回復費用の範囲

 

賃貸住宅の賃借人は、契約終了時に建物の原状を回復して賃貸人に部屋を明渡す義務を負います。

 

この原状回復の費用負担について、賃貸人と賃借人との間でトラブルが発生する場合が多く見受けられます。

 

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと定義していますので、賃貸人・賃借人双方が事前に話し合う方が良いでしょう。

賃借人の退去後の残留物

 

賃借人が夜逃げした場合はどうする?

 

残したものが明らかに価値がなく、捨てられたとしか思えないような家財道具が数点残っているだけというような場合であれば、下記の方法で賃貸人がその家財道具を処分してしまうことも考えられます。

 

①  家具そのものと中にあったものを写真に取り,リストを作成する

 
②  6~7ヶ月程度保管する

 

しかし、勝手に荷物を処分してしまうことはたとえ賃貸人といえども、民事上、損害賠償請求の対象になったり、刑事上、住居侵入罪、器物損壊罪などの対象になったりします。

 

明渡し訴訟を起こし、明渡しの強制執行をすることが、問題なく借主に賃貸借物件を明け渡させる方法です。

 

また、「借主に家賃の不払いがあったときは、貸主は借主の荷物を搬出することができる」というような特約事項を契約書に入れても、そういった特約は効力を認められないのが普通です。

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