遺言書が無い場合の、不動産相続

 

遺言書がない場合の不動産登記は、相続人間で遺産分割協議を行い、協議書を作成してから登記することになります。

 

相続人が一人であれば単独で手続きをできますが、相続人が複数人いる場合は全員で遺産分割協議をしなければなりません。

この分割協議も全員一致が原則で、一人でも同意しないと遺産分割協議書を作成できません。

 

また、相続人のなかに認知症や精神障害などで意思能力のない方がいる場合は、後見人を付けないと協議をすることができません。

 

分割協議に全員一致すると、相続人の全員が遺産分割協議書に署名し、実印を押印のうえ印鑑証明書を添付して相続登記手続きをおこないます。

 

不動産を登記する際、遺産分割協議書の他に相続を証する被相続人と相続人の戸籍謄本や相続人の印鑑証明書等の添付も必要です。

 

尚、通常役所に証明書を提出するには有効期限がありますが、登記に添付する印鑑証明書には期限の制限はありません。

 

不動産相続登記手続費用は、売買などによる登記に比べ登録免許税（印紙代）の税率が低く定められいます。

 

因みに、相続登記の登録免許税率は、不動産価額の１０００分の４です。

 

遺言書がないとき、不動産登記はどうするのでしょうか？

  

○　登記事項証明書の取得

 

相続登記の対象となる不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を、法務局(登記所）で取得します。

 正確な地番、家屋番号がわかっている場合には、全国どこの法務局でも取得できますが、地番等が分からない場合は、法務局で相談しながら物件を特定して取得する必要があります。

 そして、相続登記の対象となる不動産の現在の権利関係を把握します。

 なぜかというと、その権利関係を前提として登記するので、登記手続きの基礎資料になるからです。

  

○　被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）

 

被相続人の住民票があった、市区町村役場で取得します。（有効期限はありません）

 これにより登記簿上の住所と戸籍謄本のつながりが証明できます。

  

○　被相続人（亡くなられた方）の、死亡時から出生時までさかのぼる戸籍謄本

  

本籍地を管轄する市区町村役場で取得します。

 除籍謄本、改製原戸籍謄本などと呼ばれる戸籍謄本もありますから、取得する際は「相続登記に使うので、さかのぼって取得したい。」と指定してすると、役所でも過不足なく取得できます。

 結婚や転籍等で本籍地が変わっている場合は、その本籍地の役所ごとに戸籍謄本を請求します。（有効期限はありません）

 被相続人の配偶者（夫または妻）、子がいるかどうか確認します。

 これにより以前結婚していたか、子供の有無が分かります。

 

また、出生時からの戸籍が必要になりますが、生殖能力がある年齢以降の戸籍が揃っていれば、子がいるかどうか確認ができるので、必ずしも出生時までさかのぼる必要はない場合があります。

これは全ての被相続人の出生から亡くなるまでの戸籍を取得することができない人がいるからで、基本的には全ての戸籍を取得する必要があります。

  

 

○　相続人全員の現在の戸籍謄本

 

相続人の本籍地を管轄する市区町村役場で取得します。

　

被相続人のように出生時までさかのぼる必要はありませんが、遺言者の死亡日以後に発行された戸籍謄本が必要です。

これにより夫婦・親子など被相続人との関係が証明できますし、相続人が相続発生時に生存していることや、夫婦の場合離婚していないこと、養子の場合は離縁していないことをが証明できます。

  

 

○　遺産分割協議書

 

相続人や行政書士が作成します。

   

被相続人の相続につき、どの財産（遺産）を、どの相続人が相続するかを決め、日付と相続人全員の記名と実印の押印が必要です。
また、複数の相続人が法定相続分どおりに相続する場合や、相続人が１人しかいない場合は不要ですが、後日のことを考慮して作成した方が良いでしょう。（有効期限はありません）

不動産を相続した相続人の権利を保全するために早く登記するべきですが、相続税の申告のように「遺産分割協議成立後○ヶ月以内に登記申請しなければならない」、といった制限はないです。

 ただし、出来るだけ早く遺産分割協議がまとまらないと、後で相続関係が複雑になる可能性があります。

　 

○　相続人全員の印鑑証明書

  

相続人が住んでいる市区町村役場で取得します。

 一般的な不動産登記のケースと異なり、この場合の印鑑証明書の有効期限はありません。

 遺産分割協議書に押印された印鑑と照合して、実印であることを証明します。

  

但し、遺産分割協議書が不要の場合（法定相続分どおりの登記の場合や相続人が１名の場合）は、印鑑証明書は不要です。

 

 

○　物件を取得する相続人の住民票

 

これは、登記名義人になる方の実在性、正確な住所を証明するためです。

 相続人が住んでいる市区町村役場で取得します。（有効期限はありません）

　

○　対象物件の固定資産評価証明書

  

 不動産が存在する市区町村役場で取得します。
 不動産登記法で定められた添付書類ではありませんが、相続登記申請時に、国に納付する登録免許税を算出するために必要な書類です。